[0%] 
1. الاشتراطات البنائية والقوانين التنظيمية للبناء
يجب على المهندس مراجعة اللوائح القانونية الخاصة بأرض المشروع ومعرفة الاشتراطات والقوانين فى تخطيط موقع المشروع المعمارى
فى هذا المجال (الأغراض السكنية )تضع الدولة بعض الاشتراطات البنائية الفنية للتحكم فى مساحة القسيمة parcel .أو الجزء المبنى منها building site وأبعادها والواجهة المطلة على الطريق main frontage .الاشتراطات البنائية والقوانين التنظيمية عادة ملزمة فى تحديد مسطح الأرض المعدة للبناء والكثافة البنائية والحد الأقصى للارتفاع بالمبنى.هذه التعليمات تحمى مالكي قطع الأراضي من الاعتداءات البنائية الغير محببة.
مشروع التقسيم الابتدائي :-
خريطة للأرض المزمع تقسيمها تبين طبيعة التخطيط الموضوع للأرض بالتفصيلات الكافية للحكم على صلاحية التقسيم من ناحية تماشيه مع أحكام القانون ومع المخططات العمرانية للمدينة .
مشروع التقسيم النهائي:-
خريطة للأرض المقسمة تم إعدادها بالشكل النهائي الصالح للتعامل والتسجيل مرفقا بها المستندات اللازمة ومبينا عليها جميع المقاسات والتعاريف والبيانات عن الطرق والميادين والمتنزهات العامة وغير العامة من المساحات المفتوحة وكذلك البلوكات والقطع وغير ذلك من المقاسات والبيانات المتعلقة بالأرض.
البلوك:-
عبارة عن مساحة من الأرض مخصصة للأغراض المعمارية تكون محاطة من جميع جوانبها بشوارع أو طرق عامة أو حدائق عامة أو مجارى مياه أو صرف ،ومقسمة إلى قطع ومقام على هذه القطع وحدات سكنية .ومفهوم تميز القطعة أو الوحدة السكنية يمكن استخدامه من ناحية رفع أو خفض القيمة الاقتصادية لمواضع الأنشطة لهذه الوحدة السكنية.
موقع المبنى building site:-
المقصود به هو قطعة الأرض(القسيمة)parcel المعدة لإقامة المبنى عليها شاملة كل الأرض المحيطة.
قطعة الأرض parcel :-
جزء من البلوك أو أية مساحة من الأرض معدة كوحدة للتصرف فى ملكيتها أو القيام بأعمال التنمية العمرانية عليها . ولا يشترط أن تطل قطعة الأرض parcel على الشارع مباشرة ، إذ من الممكن أن لم تكن الأفضل ترك مساحة خضراء بين القسيمة والشارع يمكن استغلالها مستقبلا عند زيادة حجم المرور فى الطريق علاوة ما توفر هذه المساحة من خصوصية وهدوء وبعد عن ضوضاء الطريق وحماية الأطفال .
يجب وضع علامات حديدية من مواسير أو زوايا عند أركان البلوكات وقطع الأراضي تثبت فى الأرض بعمق كاف وبشكل يضمن عدم نزعها ، كما يجب أن يحدد التقسيم على الطبيعة بوضع علامات من الخرسانة عند أركانه تنشا بشكل يضمن بقاءها وتكون العلامات المذكورة وفقا للرسومات والأبعاد التى تحددها الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية المختصة .
فيما يتعلق بأبعاد المبانى السكنية : ـ
يفضل تحقيق رغبة اقل تكلفة فى شبكات المرافق وذلك أن تكون الواجهة الأمامية هى البعد الأقل المطل على الشارع . وان لا تزيد نسبة عمق القطعة عن ضعف عرض الواجهة ( 2:1 ) حتى يسهل للمصمم المعمارى أن يضع لها تصميم معمارى مثالى وان تتمتع جميع الفراغات الداخلية للوحدات السكنية للإضاءة والتهوية وأشعة الشمس والتوجيه المناسب .
ولا يجوز فى تقسيم أراضى الفيلات أن تشغل مساحة البناء مساحة تزيد على 60 % من مساحة قطعة الأرض التى تقام عليها ، ويجوز أن تشتغل المبانى غير المقفلة كالشرفات والسلالم والمداخل مساحة إضافية لا تزيد عن (10 % ) من المساحة التى تشغلها المبانى المقفلة ، على انه يمكن للسلطة القائمة على أعمال التنظيم أن تأذن بالنسبة لأحياء معينة أن تتجاوز مساحة المبانى المقفلة أو الغير مقفلة وفقا للائحة التنفيذية .
الأهداف العامة الواجب مراعاتها فى مشروعات تقسيم الأراضي :-
انه يجب أن تحقق المعايير والقواعد والشروط والأوضاع لتوفير الإضاءة والتهوية الكافية للمبانى وكذلك توفيرالاماكن المفتوحة والمرافق العامة وغيرها من الخدمات التى تمكن من الحفاظ على مقومات الصحة العامة وجمال البيئة كما يجب أن تحقق بصفة خاصة ما يلى
• تنفيذ مشروعات التخطيط العام حسب الرسومات المعتمدة .
• الحفاظ على البيئة الطبيعية ومنع إقامة المنشات غير اللائقة .
• اتفاق عمليات تقسيم الأراضي مع الاحتياجات الفعلية للمدينة وفقا لما يتطلبه التخطيط العام .
• ضمان تزويد مشروع التقسيم بالمرافق العامة وفقا للأسس العملية والهندسية السليمة.
• يشترط فى إعداد مشروعات تقسيم الأراضي التابعة لقانون التخطيط العمرانى فى العراق أن تكون طبقا للأوضاع المقررة فى التخطيط العام والتخطيط التفصيلى للمدينة أو القرية وعلى الأخص بالنسبة لاستعمالات الأرض وحركة المرور وتوافر المرافق والخدمات العامة مع مراعاة الأتي :ـ
• أن تكون أبعاد ومساحات البلوكات والقطع وغيرها من المسطحات المخصصة للاستعمالات السكنية والتجارية والصناعية والمنافع العامة مصممة بحيث توفر القدر المناسب من تهوية والإضاءة والمساحات المفتوحة وأماكن الانتظار خارج حدود الشوارع وأماكن الشحن والتفريغ .
• أن يكون تنظيم وترتيب الشوارع والبلوكات والقطع فى القسم بحيث يمكن الاستفادة الكاملة من الصفات الطبوغرافية والمميزات الطبيعية فى موقع التقسيم مع المحافظة بقدر الإمكان على الأماكن المشجرة والأشجار المنفردة الكبيرة والقديمة ـكما يجب أن يراعى فى تخطيط وترتيب الشوارع وتصميمها وعروضها وانحدارها أن تكون طبقا للأوضاع المقررة فى التخطيط التفصيلى والأسس الفنية التى تضعها الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .
• أن تحدد كل قطعة ارض فى مشروعات التقسيم المعدة لإقامة المبانى عليها شارع من جانب واحد على الأقل كمدخل لهذه الاراضى
• إذا كان عرض الشارع القائم الذى يحد ارض التقسيم يقل عن العرض المقرر وجب على المقسم توسيع هذا الشارع القائم من جانب ارض التقسيم بمقدار (نصف الفرق ) بين عرض الشارع القائم والحد الأدنى للعرض المقرر .
• ويجب التأكد من قبل المالك صاحب الأرض ، من أن كل ظروف الاختبار لقطعة الأرض المراد شراؤها تتوفر فيها البنية الأساسية (المرفق ) technical infrastructure (المياه ـ الكهرباء ـ التليفونات ـ وسائل النقل والمواصلات ـالطرق ) وملائمة الموقع مع المراكز التجارية والمدارس ودور العبادة والقواعد العامة المنظمة للمنظمة كل هذه الاعتبارات يجب التأكد من مراجعتها من قبل المالك قبل الشروع فى اختيار قطعة الأرض والبناء عليها .
ويجب على المالك مراجعة المعلومات التالية : ـ
• اسم المنطقة أو الحي أو المجاورة السكنية .
• اتجاه الشمال بالنسبة لموقع قطعة الأرض .
• حدود الأرض وأبعادها .
• أطوال وعروض الشوارع المحيطة بالأرض .
• كثافتها المرورية .
• طبيعة تضاريس سطح الأرض (خريطة كونتورية ) التى تساعد كثيرا فى اختيار أسلوب التصميم المعماري المفضل على الأرض وتوجيه وضعية المبنى المطلوب تشييده على قطعة الأرض .
قواعد التصميم المعماري لإنشاء البيت السكن
التصميم المعماري عمل إبداعي يعتمد على الجوانب التالية ( العلم ـ الفن ـ الجمال ) هذه العوامل تمثل حلقة الوصل بين مستويات الدخول المحدودة وتكلفة إنشاء المبنى السكنى .
ويجب أن يتوفر فى المبنى السكنى عدة شروط هامة للوصول إلى عمل متقن من النواحي (الإنشائية & والمعمارية ) ليحقق الغاية من إنشائه والتى تتمثل فى حسن وسهولة استثماره بأفضل الشروط الصحية والفنية : ـ ((الجمال ـ المتانةـ التكلفة الاقتصادية المناسبة ـ أقصى استفادة نفعية (الوظيفة ) )) .
وهذه الاشياء تهم جميع المهندسين وجميع الاختصاصات ولكن بالدرجة الاولى المدني والمعماري والمساحة
يجب على المهندس مراجعة اللوائح القانونية الخاصة بأرض المشروع ومعرفة الاشتراطات والقوانين فى تخطيط موقع المشروع المعمارى
فى هذا المجال (الأغراض السكنية )تضع الدولة بعض الاشتراطات البنائية الفنية للتحكم فى مساحة القسيمة parcel .أو الجزء المبنى منها building site وأبعادها والواجهة المطلة على الطريق main frontage .الاشتراطات البنائية والقوانين التنظيمية عادة ملزمة فى تحديد مسطح الأرض المعدة للبناء والكثافة البنائية والحد الأقصى للارتفاع بالمبنى.هذه التعليمات تحمى مالكي قطع الأراضي من الاعتداءات البنائية الغير محببة.
مشروع التقسيم الابتدائي :-
خريطة للأرض المزمع تقسيمها تبين طبيعة التخطيط الموضوع للأرض بالتفصيلات الكافية للحكم على صلاحية التقسيم من ناحية تماشيه مع أحكام القانون ومع المخططات العمرانية للمدينة .
مشروع التقسيم النهائي:-
خريطة للأرض المقسمة تم إعدادها بالشكل النهائي الصالح للتعامل والتسجيل مرفقا بها المستندات اللازمة ومبينا عليها جميع المقاسات والتعاريف والبيانات عن الطرق والميادين والمتنزهات العامة وغير العامة من المساحات المفتوحة وكذلك البلوكات والقطع وغير ذلك من المقاسات والبيانات المتعلقة بالأرض.
البلوك:-
عبارة عن مساحة من الأرض مخصصة للأغراض المعمارية تكون محاطة من جميع جوانبها بشوارع أو طرق عامة أو حدائق عامة أو مجارى مياه أو صرف ،ومقسمة إلى قطع ومقام على هذه القطع وحدات سكنية .ومفهوم تميز القطعة أو الوحدة السكنية يمكن استخدامه من ناحية رفع أو خفض القيمة الاقتصادية لمواضع الأنشطة لهذه الوحدة السكنية.
موقع المبنى building site:-
المقصود به هو قطعة الأرض(القسيمة)parcel المعدة لإقامة المبنى عليها شاملة كل الأرض المحيطة.
قطعة الأرض parcel :-
جزء من البلوك أو أية مساحة من الأرض معدة كوحدة للتصرف فى ملكيتها أو القيام بأعمال التنمية العمرانية عليها . ولا يشترط أن تطل قطعة الأرض parcel على الشارع مباشرة ، إذ من الممكن أن لم تكن الأفضل ترك مساحة خضراء بين القسيمة والشارع يمكن استغلالها مستقبلا عند زيادة حجم المرور فى الطريق علاوة ما توفر هذه المساحة من خصوصية وهدوء وبعد عن ضوضاء الطريق وحماية الأطفال .
يجب وضع علامات حديدية من مواسير أو زوايا عند أركان البلوكات وقطع الأراضي تثبت فى الأرض بعمق كاف وبشكل يضمن عدم نزعها ، كما يجب أن يحدد التقسيم على الطبيعة بوضع علامات من الخرسانة عند أركانه تنشا بشكل يضمن بقاءها وتكون العلامات المذكورة وفقا للرسومات والأبعاد التى تحددها الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية المختصة .
فيما يتعلق بأبعاد المبانى السكنية : ـ
يفضل تحقيق رغبة اقل تكلفة فى شبكات المرافق وذلك أن تكون الواجهة الأمامية هى البعد الأقل المطل على الشارع . وان لا تزيد نسبة عمق القطعة عن ضعف عرض الواجهة ( 2:1 ) حتى يسهل للمصمم المعمارى أن يضع لها تصميم معمارى مثالى وان تتمتع جميع الفراغات الداخلية للوحدات السكنية للإضاءة والتهوية وأشعة الشمس والتوجيه المناسب .
ولا يجوز فى تقسيم أراضى الفيلات أن تشغل مساحة البناء مساحة تزيد على 60 % من مساحة قطعة الأرض التى تقام عليها ، ويجوز أن تشتغل المبانى غير المقفلة كالشرفات والسلالم والمداخل مساحة إضافية لا تزيد عن (10 % ) من المساحة التى تشغلها المبانى المقفلة ، على انه يمكن للسلطة القائمة على أعمال التنظيم أن تأذن بالنسبة لأحياء معينة أن تتجاوز مساحة المبانى المقفلة أو الغير مقفلة وفقا للائحة التنفيذية .
الأهداف العامة الواجب مراعاتها فى مشروعات تقسيم الأراضي :-
انه يجب أن تحقق المعايير والقواعد والشروط والأوضاع لتوفير الإضاءة والتهوية الكافية للمبانى وكذلك توفيرالاماكن المفتوحة والمرافق العامة وغيرها من الخدمات التى تمكن من الحفاظ على مقومات الصحة العامة وجمال البيئة كما يجب أن تحقق بصفة خاصة ما يلى
• تنفيذ مشروعات التخطيط العام حسب الرسومات المعتمدة .
• الحفاظ على البيئة الطبيعية ومنع إقامة المنشات غير اللائقة .
• اتفاق عمليات تقسيم الأراضي مع الاحتياجات الفعلية للمدينة وفقا لما يتطلبه التخطيط العام .
• ضمان تزويد مشروع التقسيم بالمرافق العامة وفقا للأسس العملية والهندسية السليمة.
• يشترط فى إعداد مشروعات تقسيم الأراضي التابعة لقانون التخطيط العمرانى فى العراق أن تكون طبقا للأوضاع المقررة فى التخطيط العام والتخطيط التفصيلى للمدينة أو القرية وعلى الأخص بالنسبة لاستعمالات الأرض وحركة المرور وتوافر المرافق والخدمات العامة مع مراعاة الأتي :ـ
• أن تكون أبعاد ومساحات البلوكات والقطع وغيرها من المسطحات المخصصة للاستعمالات السكنية والتجارية والصناعية والمنافع العامة مصممة بحيث توفر القدر المناسب من تهوية والإضاءة والمساحات المفتوحة وأماكن الانتظار خارج حدود الشوارع وأماكن الشحن والتفريغ .
• أن يكون تنظيم وترتيب الشوارع والبلوكات والقطع فى القسم بحيث يمكن الاستفادة الكاملة من الصفات الطبوغرافية والمميزات الطبيعية فى موقع التقسيم مع المحافظة بقدر الإمكان على الأماكن المشجرة والأشجار المنفردة الكبيرة والقديمة ـكما يجب أن يراعى فى تخطيط وترتيب الشوارع وتصميمها وعروضها وانحدارها أن تكون طبقا للأوضاع المقررة فى التخطيط التفصيلى والأسس الفنية التى تضعها الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .
• أن تحدد كل قطعة ارض فى مشروعات التقسيم المعدة لإقامة المبانى عليها شارع من جانب واحد على الأقل كمدخل لهذه الاراضى
• إذا كان عرض الشارع القائم الذى يحد ارض التقسيم يقل عن العرض المقرر وجب على المقسم توسيع هذا الشارع القائم من جانب ارض التقسيم بمقدار (نصف الفرق ) بين عرض الشارع القائم والحد الأدنى للعرض المقرر .
• ويجب التأكد من قبل المالك صاحب الأرض ، من أن كل ظروف الاختبار لقطعة الأرض المراد شراؤها تتوفر فيها البنية الأساسية (المرفق ) technical infrastructure (المياه ـ الكهرباء ـ التليفونات ـ وسائل النقل والمواصلات ـالطرق ) وملائمة الموقع مع المراكز التجارية والمدارس ودور العبادة والقواعد العامة المنظمة للمنظمة كل هذه الاعتبارات يجب التأكد من مراجعتها من قبل المالك قبل الشروع فى اختيار قطعة الأرض والبناء عليها .
ويجب على المالك مراجعة المعلومات التالية : ـ
• اسم المنطقة أو الحي أو المجاورة السكنية .
• اتجاه الشمال بالنسبة لموقع قطعة الأرض .
• حدود الأرض وأبعادها .
• أطوال وعروض الشوارع المحيطة بالأرض .
• كثافتها المرورية .
• طبيعة تضاريس سطح الأرض (خريطة كونتورية ) التى تساعد كثيرا فى اختيار أسلوب التصميم المعماري المفضل على الأرض وتوجيه وضعية المبنى المطلوب تشييده على قطعة الأرض .
قواعد التصميم المعماري لإنشاء البيت السكن
التصميم المعماري عمل إبداعي يعتمد على الجوانب التالية ( العلم ـ الفن ـ الجمال ) هذه العوامل تمثل حلقة الوصل بين مستويات الدخول المحدودة وتكلفة إنشاء المبنى السكنى .
ويجب أن يتوفر فى المبنى السكنى عدة شروط هامة للوصول إلى عمل متقن من النواحي (الإنشائية & والمعمارية ) ليحقق الغاية من إنشائه والتى تتمثل فى حسن وسهولة استثماره بأفضل الشروط الصحية والفنية : ـ ((الجمال ـ المتانةـ التكلفة الاقتصادية المناسبة ـ أقصى استفادة نفعية (الوظيفة ) )) .
وهذه الاشياء تهم جميع المهندسين وجميع الاختصاصات ولكن بالدرجة الاولى المدني والمعماري والمساحة
